[url=http://blog.qq.com/qzone/348973589/1225209193.htm]我们看看中国房地产最具影响力的独立评论家，中国地产营销实战派 牛刀的博客上的一篇文章！[/url]6 E. y8 v; m/ i1 x/ Q c
1 u8 W( J" n( i* J6 d) o牛刀：未来三年中国房价上涨概率基本为零 `' s4 H; H& s5 g6 C' g" B/ h
- z2 e9 D) o+ s0 `2 U许多网友热情地询问，现在政府刺激楼市，出台了这么多政策，对房价的影响究竟在什么地方？未来房价有重新上涨的可能吗？如果没有，是存钱合适，还是买套房更合适？ & M: A" Y0 ^9 ^: T x, X( ]% }
+ a' @$ S4 o( x/ O( L我一般很少回答网友的提问，主要原因是在购买大宗商品时，应该因人而异的。个人的经济环境、职业的成长性、未来的发展空间都不尽相同，而网友在问这些问题时，并没有将自己的个性化生活告知，因而很难回答，所以，我一般只回答有针对性的问题，还望网友谅解。
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+ {, x# Q+ u7 J! t/ a今年10月，对中国楼市来讲，无论如何都是一个不平凡的月份。这个月，中国70个大中城市的房价将开始历史性的进入下降的通道，首次出现同比下跌的局面，而且，下跌的城市由上月的27个猛增到40个以上，其中，北京、上海这两个高房价最为坚挺的城市首次同比和环比出现双双下跌。
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* l6 P6 a+ E9 _: ~这个月中央三部委出台了房贷新政，对自住性普通二套房首付予以降低，对各种税费予以减免。有关专家统计，综合中央三部委和地方财政补贴，对贷款15年的业主来说，实际降低房价在20%左右，其中，有5%存在变数，也就是利率优惠这一方面存在变数，不排除以后会有加息的可能，实际应该降低房价15%左右。 9 y2 c; y9 \+ e7 [2 W5 W! ?# ^
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根据城市居民的综合购买力，目前中国大中城市的房价普遍高出30%至50%。也就是说，政府刺激楼市的政策尽管很诱人，但与真实的购买力水平还是有很大的距离，房价下跌的空间依然很大。因此，中央三部委的新政，本质上是为了稳定房价，刺激消费，预期在三个月到半年的时间内，在开发商降价的配合下，楼市量能增强，可直接放大成交两倍以上。比如，北京的日均成交量将突破600套，上海将突破900套。 0 M i& V+ [! [ u" K8 k
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然而，这种成交量的有效放大，如果没有房价继续下跌的配合，量能将很快枯竭。我们不排除会有少数开发商会见机涨价，但这样做是不明智的。开发商应该借此政府刺激消费之际，彻底摈弃暴利观念，迅速出逃，回笼资金。我还是那句话，万科股票是否值得买，我们不要去看他的财务报表，只看他降不降价，只要万科持续降价说明万科还有希望；如果万科停止降价了，那我们就赶紧抛掉他的股票。 ! g- P6 M0 t. G/ O6 r( F
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中国楼市也是这样，因为过去十年，房价暴涨，带动了地价飞涨、建材飞涨，楼市泡沫大面积衍生，要回归理性和常态需要有一个过程。中国这二十多年来，在经济上对出口过分倚重，在与全球经济的循环中，很容易被美国人牵着走。这次美国金融危机，本质上是美国经济的一次硬着陆，是房地产泡沫破灭带来的一系列后果，也是国际经济的一次周期性调整，所不同的是这一次的调整时间比罗斯福新政前的调整周期都要长。我预期为五到八年。 1 I6 F, r9 L! k" ` K* w! A' E
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由于对美国经济的过分依赖，中国经济也同时步入周期性调整。从中央政府的运筹来看，采取的最大措施就是以投资带动需求，比方说投资两万亿给铁路提速。这种在经济进入调整周期时，用投资来刺激消费的做法，是一把双刃剑。对经济发展的好处是，能够带来迅速增长；坏处是，可能引发通货膨胀。房地产天性喜好通货膨胀，只有在通货膨胀时期，房价才有可能出现非理性上涨，用一句俗话来说，叫做泡沫来了连猪都会飞。
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3 C0 }2 M: W; |# s/ ~5 n) m不过，在中央三部委的政策来看，中央政府对楼市泡沫是非常警觉的，不排除大规模兴建社会保障型住宅来增加需求，抑制泡沫。这样，即使投资拉动型的经济容易引发通货膨胀，但是因为大面积兴建社会保障住宅，可确保楼市的正常供应，在某种意义上来说，是为房价泡沫设了一堵高高的防火墙，以保证在中国经济调整周期内，不爆发楼市泡沫。因此，未来三年房价上涨的概率基本为零。
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至于是存钱合适还是买套房更合适，那要依据每个人的喜好而定。不过，中国城市居民很多并没有经过经济大调整，没有经过利率下调的经济周期，我只能告诉大家，任何国家的经济调整时期，现金的价值都会得到提升，也就是我们所讲的现金为王。拥有足够的现金，是普通市民应对经济调整的最好的办法。 |
